不知道你有没有发现，当下广州正进行一场关于户型的革命！
情报哥经常在市场上跑，能明显感受到，近期的新品比起之前实用率出现了质的飞跃。
如果你是之前买的房，那么八成左右的实用率是常规操作；但最近新入市的产品，动不动就往9成以上实用率打造，甚至不乏实用率超100%的产品。
这一轮户型的迭代升级，将改变无数房子的命运。
产品、户型，是买房的重要考量之一，也是未来在二手市场当中能否获得更高的流动性和溢价的关键。
产品进化的趋势，值得买房人重点留意。
楼市进入黑铁时代，房企接下来该如何突围？
在广州，新的趋势开始出现——
越来越多的房企开始迭代自身的产品，以提升自身竞争力。
我查看了一下近期开售或待售的楼盘，发现了一个共同的特征，那就是它们都不约而同地开始卷户型的实用率了。
这当中不仅有刚需盘，还有改善盘。
像在售的保利水木芳华、广州地铁·云城上品、雍云底，就是妥妥刚需盘，其产品实用率去95%以上。
保利和颂四季、中国铁建·西派粤府，则是在售的改善盘，产品的使用率也达到了100%左右。
将近期拟入市的新盘纳入观察，这个趋势就更加明显了。
万汇天地朗庭、龙湖御湖境、星河盛世锦城、越秀大学星汇锦城、路劲美的·隽樾府、珠江右岸等近期全新亮相的项目，产品户型的实用率清一色去到差不多100%，甚至超过100%。
这是一个很大的变化。
买过房的人都知道，很多人的家实用率普遍在80%左右。
即便你是近几年买的房，房子实用率如若能去到9成已是相当不错了。
但现在，广州产品迭代正迅速迈上新台阶——
新房实用率全面突破100%的时代正在到来！
专家说过，公摊面积有其存在的道理，不能取消。
房子实用率的提高，却变相解决了买房人以往痛恨的公摊面积过大的问题。
可能你会好奇，开发商如何做到的？
简单地说，就是合规赠送更多面积，在有限的空间，“偷”到更多的面积让利给买房人。
主要途径则是通过增加阳台、入户花园、飘窗台等面积，这些空间规定是全赠送或半赠送的。
当下房子难卖，赠送面积多了，实用率就高，就意味着相同的价格，能买到更大的房子。
这对于提高开发商去化大有裨益，于是乎，越来越多的开发商都不约而同往这条道路上走了。
比如，近期亮相的位于番禺的龙湖御湖境，产品给人最大的惊喜，就是实用率极高。
像这个115㎡户型，为整个楼盘的入门户型，但居然带有四个阳台（几乎做到每个房间都有阳台），还带花池，简直把“偷面积”运用到极致。
115㎡户型
190㎡的户型，除了有9米长大阳台，主卧还设置了大型转角飘窗台，开发商额外的赠送毫不吝啬。
190㎡户型 大飘窗
再如，同样即将入市的珠江右岸，开发商明摆着用高赠送作为卖点，直言：赠送20%面积，放在当下市场上也是独一份了。
像阳台（景观阳台+生活阳台）和入户花园面积就不小，还送花池；其他功能区则赠送飘窗。
大阳台十分亮眼，空间广阔。
125㎡户型，景观阳台长7.8米，宽2.2米；126㎡户型，长8.3米，宽2.2米；142㎡景观阳台甚至达到长8.9米，宽5.7米。
珠江右岸125㎡户型
国际创新城的星汇锦城，也是“卷王”一个。
98㎡居然轻松做到了4房，还有3阳台（带花池），采光面高达13.8米。
不到100㎡ 的户型，却能给你大户型的居住体验。
星汇锦城98㎡户型
旁边的星河盛世锦城怎甘心被比下去，近期户型流出，均为n+1房设计。看来开发商也想薅一把羊毛，面积能“偷”则“偷”。
白云刚需盘——云城上品，73㎡竟做到4房，简直将空间发挥到极致。
荔湾的万汇天地朗庭，82㎡居然做到三房，还能有两卫，放在当下市场，竞争力妥妥的；
还有番禺好又多地块、羊城食品厂地块，户型尚未曝光，但有消息透露，产品实用率将达到100%；开发商是有多想表现其产品……
为何一夜之间，广州市场上的产品突然迎来新一轮的迭代升级？
这很可能与广州新出台的政策密切相关。
近期，广州出了两条和建筑相关的新规（飘窗新规及计容新规），当中提到几点：
1.飘窗的宽度从0.5米放宽到0.8米；
2.阳台与住宅套内水平投影面积的占比由之前的15%变成现在的20%；
3.消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯配套设施用房等不计入容积率面积之外，住宅区内独立设置的公用配电房、位于首层及以上的公用配电房也不计入容积率面积了；
4.144平以上复式住宅挑高由6米调整为7.2米
简单地说，官方放宽对开发商产品设计的限制，可合法“偷”到的面积比以前更多了。
当下市场如此内卷，聪明的开发商必然会将赠送空间拉到极致，以提高产品的竞争力。
近期，市场上突然涌出一波“神户型”，或许正是得益于政策的助力。
接下来伴随着政策的出台，不出意外，市场上将会有越来越多这种高实用率的房子喷涌而出。
特别是那种带大阳台、入户花园、大飘窗、n+1、n+2房的产品，会越来越普遍。
一场关于户型的的迭代升级战，正在广州悄然打响。
产品迎来新一轮迭代升级，对于买房人而言，这当然是一个不小的利好。
一方面，起码心理就平衡多了，不用再花冤枉钱。买100㎡的房子，实际套内面积就差不多100㎡，终于不用心疼那浪费掉的公摊面积了。
另一方面，相同的价格，能够买到实用率更高的房子，相当于变相降价了，何乐而不为？
但需要注意的是，实用率并非买房的唯一因素，过度追求赠送面积不可取。
像窗墙比过高，隐私性可能会受影响；同样的面积段下，阳台过大，可能会挤压其他功能区的空间。
我们在关注实用率的同时，还应综合考量面积与房间数的比例、人流动线、户型平面等因素是否合理。
实用率与居住舒适性，应该要达成一个平衡才行。
另外，对于已有房产的业主，在这里我也提一句：
如果你家里的户型已经过期（比如七十多㎡只能做二房的户型），请尽快卖掉置换到更新的产品去。
否则，随着后期产品的持续迭代，你的房子会越来越难以出手。
请记住，产品始终是跟着购房者的需求而持续迭代的。你家的户型在市场上竞争如何，将决定它的房价上涨空间。
