随着意外降准和2月LPR公布，房贷市场再次引发关注。
开年以来，全国多城市房贷利率跌破至“3”字头，作为一线城市的广州，目前市场首套房贷利率为4.3%（LPR），二套房贷利率为4.9%（LPR+60基点），已降至4年来新低。
低利率对个人房地产贷款的刺激，却收效有限。
根据央行公布的2月社融数据，居民长期贷款依然增速下滑。
那么问题来了，前两月复苏的房地产市场，大家难道都全款买的吗？
答案藏在经营贷里。
个人房贷减缓 企业贷款火热
2022年以来，与房贷息息相关的5年期以上LPR已下降3次。
意在通过“降息”刺激借贷，让钱流入房地产等消费。
银行端放款也飞速，据21世纪经济报道记者调查，目前广州各银行额度宽松，最快递件当日可以放款，普遍不超过一个月。
全国来看，房贷利率仍处于下行大势。贝壳研究院监测显示，2023年3月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.02%，较上月微降2BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。
在这个背景下，2月最新社融数据出炉，相当于降息刺激的成绩单，呈现出来的趋势非常有趣。
企业贷款继续上行，居民长贷减缓。
1-2 月份企业贷款创出历史新高，以房贷为主的居民长期贷款 863 亿元，同比增长 1322 亿元，虽幅度减缓，增速仍下滑。
除了一季度基建项目下放带来了信贷需求的火热等原因以外，
业内人士直言：背后有经营贷“取代”了房贷。
广州资深按揭专家郑大源介绍，购房后以经营贷转贷，很常见。只要经营贷的额度，利率比房贷低，这个就是无法禁止的。
中原地产首席分析师张大伟接手中国商报采访时指出，自2022年年初起，居民提前还房贷的情况开始增多，但下半年很多提前还房贷的资金来自经营贷套利。
新增房贷需求，杠杆加在经营贷；
存量房贷还款，也转成了经营贷。
助力了此消彼长的社融趋势。
“数十万”利差之下
经营贷火热，在于利差、额度的诱惑。
我们目前所说的经营贷狭义上是特殊时期产生的普惠贷款，用途是服务中小企业主或个体工商户经营。
以往，房贷是最便宜的贷款，但自从利率3.25-3.8%的经营贷诞生，借贷者的心态也发生了变化。
以100万元的转换额，经营贷利率3.6%、房贷利率5%计算，中间能省下十几二十万元。
贷款额度上，经营贷可以做到房子估值总价的70-80%，换言之首付压力也相对较少。
根据郑大源介绍，目前市面上的操作方式有两种：
1、全款再抵押。
购房者与中介公司私下协议，购房款由中介公司垫付，再用这套房子作抵押物申请经营贷，还给中介。
办理手续所需的经营流水，中介包装。
中介全程收取2%左右的“佣金”。
2、压旧买新。
有多套房子的，将无贷款的房子以经营名义抵押给银行，套出资金，用意购入新房。
从贷款成本来看，以上确实比房贷“优”。
但，监管已经出手。
转贷有风险 银行可随时抽贷
3月以来，整顿违规转贷的风声渐紧。
3月9日，银保监会发布《通知》，针对近期低成本经营贷置换房贷的操作，要求各银保监局、银行业金融业机构出手开展自查；
3月1日，广州市中级人民法院公布了一则“转贷”的真实案例。
借款人肖某将约定用途为生产经营周转的180万元贷款，部分挪用于偿还房贷。结果被银行起诉，最后判决肖某十日内，向银行清偿借款本金180万元及罚息，否则房子面临拍卖。
官方发文+高调公布案例警示之下，近期银行端多已经从严审核，甚至暂停业务；贷款中介方面也偃旗息鼓。
回首2020年，为了刺激疫情后经济复苏，国家加大了经营用途贷款的支持力度，意在输血实业。
但是在深圳，经营贷大量流入，刺激深圳楼市短时间内快速狂飙。目前看来，这股风在广州吹不起来。
也提醒借贷人，利息虽低，转贷有风险。随时面临银行抽贷，则需要提前还清所有贷款，否则房屋将被抵押房产折价或拍卖、变卖，所得的价款银行享有优先受偿权。
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